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申请房贷被拒,首付款会没吗?避免拒贷损失首付款的五种解决方法

2019-08-06.房叔侃房


这是一个粉丝向我提的问题,他一下子给房主100多万,十分担心200万银行贷款通不过,100多万首付就拿不回来了。我十分明白他的担心,购房者购买二手房的时候最大不稳定因素就是银行贷款的问题,因为谁也不敢保证银行一定能审批你的贷款,而且现在银行的政策时刻发生变化,万一银行拒绝贷款,购房者首付款已经缴纳给房主了,购房者想要讨回首付款是一件非常麻烦的事情。

下面冷眼重点讲解如何才能最大化的避免因为银行拒贷造成购房资金的损失

一、目前二手房交易流程,房贷审批已经前置在首付款之前,首付款一般是在过户当天缴纳。

申请房贷被拒,首付款会没吗?避免拒贷损失首付款的五种解决方法

正常的购房顺序,银行的房贷审批应该是在购房者获得房屋产权之后。因为购房者必须获得房屋产权,才有资格把名下房产向银行申请抵押,银行才会去根据你提供的信息审核是否贷款。

前些年的交易流程一直都是这样的,但非常容易造成纠纷。因为一旦银行拒绝贷款,购房双方都有巨大的损失。房主方面,已经把房产过户给购房者却没有收到尾款,如果购房者拒绝购买还需要重新过户、重新办理房产手续等等。购房者方法,虽然房子已经过户到名下,但如果银行拒绝贷款根本无力支付余款,必然导致购房违约,还要缴纳巨额的违约金。

为了避免陷入这种困境和纠纷,政府和银行已经修改购房的流程。购房者支付定金之后,会有一个银行预审批的流程,就是你把房产信息以及自己的资料提供给银行,银行先决定是否贷款,没有问题会发放同意贷款证明,然后购房者再支付房主首付款,办理过户手续。

如此操作,极大的避免因为银行拒贷,导致购房双方的损失。

二、现实房产交易中三种常见拒贷情况,购房者规避方法。

虽然从交易流程上已经极大的避免了拒贷损失首付的情况发生,但现实交易过程中依然会发生因银行拒贷损失资金的情况,但这些情况都是可以避免了,下面冷眼详细讲解规避的方式和方法。

1、中介非法操作、房主强势要求,导致首付提前缴纳给房主。

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正常的交易流程都是先过银行的预审批,购房者才能支付首付款,并且一般是过户当天缴纳首付款。但是这个流程政府并不强制规定,这就给中介可以操作的空间。很多房主急需用钱,会串通中介要求购房者在银行审批结果没有出来的时候就缴纳首付款。很多购房者都是第一次购房,根本不清楚之中的差别,也不清楚其中的厉害,万一银行审批通不过,造成购房资金损失。

解决方法:购房者一定要清楚缴纳首付款的时间点,一定是银行预审批之后,最好是过户当天缴纳首付款。

2、政策法规变动影响购房者的贷款资格。

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正常市场下银行的政策法规不会出现太大的变动,但是近几年政府新政频繁出台,而且房产交易周期非常漫长(2-3个月),完全有可能在银行预审的时候购房者是有贷款资格的,到了购房者真正贷款的时候没有资格了,这种政策不可抗力因素,购房者一定要考虑进去。

解决方法:签订购房合同的时候,一定要明文规定因政策不可抗力因素导致购房者无法贷款,房主需要全额退还购房款。

3、购房者的信用和财政情况发生重大变化。

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因为房产交易时间比较长,从银行预审到真正贷款给购房者需要2-3个月时间。在这段时间内如果购房者信用或者财政情况发生重大的变化,导致不符合银行的贷款资格,银行是有可能拒贷的。

解决方法:在房产交易的周期内,购房者一定要注意保护好自己信用记录、良好的财政情况。

三、避免因为拒贷损失购房资金的五种解决方法。

购房者如果万一发生了拒贷情况,也不要惊慌失措,还不是山穷水尽的时候,可以参考以下五种解决方法,最大化避免购房资金的损失。

1、签订购房合同时候,明文规定贷款不成功全额退还中介费

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很多购房者可能不清楚,房产交易因为贷款不成功没有成交,中介费也是不退还给购房者的。因为中介费只是房产中介的服务费,房产中介的服务内容包括帮你筛选房源,带看房源,办理有关购房的所有的手续、交付房屋等等,其中并不包括贷款按揭费用,所以无论购房者因为什么原因无法贷款,中介费也是一分钱不退还的。

在这种情况下,购房者可以在签署房产合同时候进行明文规定。要求如果贷款办理不成功,中介必须无条件全额退还中介费用,这样一方面可以在贷款不成功的时候保障自己的资金,另外一方面把你的利益和中介公司利益捆绑在一起,中介公司为了拿到自己的佣金,一定会尽心尽力办理贷款。

2、了解拒贷原因,针对性的解决问题,再次去银行申请贷款。

申请房贷被拒,首付款会没吗?避免拒贷损失首付款的五种解决方法

购房者如果被拒贷了,一定要去银行的贷款经理处了解拒贷原因。银行拒贷的原因无非是两方面,一方面有可能是房主的问题,这个你不要担心,如果是房主的问题,你完全可以要回首付款的。

另外一方面有可能是你的原因,比如贷款资格问题、贷款支出证明不够等等,这个你可以针对解决,例如贷款资格问题,就更换购房人;如果贷款证明不够,就提供更多的证明,让银行相信你有还款能力,还可以让父母,前夫前妻做你的担保人,承担连带责任等等

购房者把拒贷原因解决之后,可以再次向银行申请贷款,成功获得资金。

3、多找几家银行申请贷款,尽量选择资金充足、体量不大的银行。

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购房者如果被拒贷也不要灰心丧气,可以尝试多找几家银行去申请贷款,虽然每个银行的审核条件一样,但审核力度不一样。

有的银行因为体量大不愁业务,房产贷款额度比较紧张,因此对房产贷款比较严苛;有的银行体量小,房产贷款额度多,审核条件相对而言比较宽松,购房者尝试到这些贷款条件宽松的银行去贷款。并且多尝试几家银行去贷款。具体银行可以询问中介,他们对各家银行的贷款额度和贷款条件都十分熟悉。

4、贷款问题比较严重情况下,可尝试寻找贷款中介的专业服务。

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贷款中介公司是专业办理贷款的,他们非常清楚每家银行的贷款条件和审核力度,也知道提供什么证明材料能保证你审核资格通过。他们专门处理疑难贷款问题,对贷款流程和手续非常熟悉,拥有比较专业的能力。

但是贷款中介的费用比较高,很容易乱收费,因为每个贷款问题不一样,所以他们很可能漫天要价,因此你要多找几家贷款中介进行咨询。

5、实在无法贷款,和房主协商退房,购房合同中应明文规定银行拒贷的免责责任

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如果采取以上四种方式依然无法贷款,购房者只有和房主友好协商退房,但是首付款被没收的可能性比较小,但购房者支付的定金是会被大几率没收的。因为定金是购房者保证购房的保证金,无论购房者以什么名义拒绝购房都是违约行为,定金肯定是没收,如果定房合同中没有明文规定银行拒贷的免责责任,房主还有权利向购房者追讨违约金。因此购房者一定要注意,在定金合同中一点要署名银行拒贷的免责责任。